En el artículo anterior titulado “Cómo hacer Un Millón de Dólares invirtiendo en Bienes Raíces” mencioné que mi segundo proyecto fue un “Fix & Flip”. Lo que no les conté fue que en el momento que escribí el artículo, mi esposa y yo nos encontrábamos en el proceso de reparar una propiedad con dificultades recientemente comprada.
El precio de compra fue de $160,000 y actualmente se encuentra bajo un contrato en efectivo por $261,000. En este artículo presentaré un breve caso de estudio sobre cómo reparar y revender una propiedad.
Estimación de la ganancia basada en costos de reparación y gastos administrativos:
Lo primero que debe hacer antes de hacer una oferta es estimar el costo de reparación. Estimé que las reparaciones en la casa costarían $40,000. Mi estimación de reparación siempre incluye servicios públicos, seguros en la propiedad (de 4 a 6 meses), y dependiendo del proyecto, un colchón para cualquier gasto inesperado. En este caso, además incluyó elementos como: un techo nuevo, pintura interior y exterior, algunas puertas, reparación de cimientos y reemplazo de ventanas.
Luego, necesitaba determinar en cuánto podría vender la casa, por lo que hice un análisis de mercado de las ventas recientes de propiedades similares en la zona. Recomiendo que se comunique con un agente inmobiliario experimentado para que lo haga por usted.
¿Estamos por encima o por debajo del presupuesto?
Estábamos por encima del presupuesto. En todos los proyectos hay elementos desconocidos, en este caso fue la piscina. El propietario original había amañado la tubería, fue necesario revestirla y también tuve que reemplazar la caja de interruptores para incluir el nuevo motor del spa. Estos elementos eran imposibles de detectar sin vaciarla y en la negociación de la compra de la propiedad se descartó el período de gracia para la inspección a profundidad.
Ajustando el precio de venta.
Como resultado de los gastos inesperados de esta propiedad con dificultades tuve que volver a evaluar el precio de venta que quería para la casa. La coloqué en el mercado el 21 de octubre por $259,900 y acepté una oferta en efectivo por $ 261.000 el día siguiente.
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Sheldan Perry es un profesional hipotecario altamente calificado con más de 20 años de experiencia en todos los aspectos de bienes raíces y finanzas. Se especializa en financiamiento de consumidores e inversores.
